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“面粉”价格下跌,看涨预期打破

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  涨价预期打破,

  采访时,58安居客房产研究院首席分析师张波表示,从土地出让金溢价率走低来看,房企对于房地产未来呈现悲观预期,虽然在土地市场的谨慎性不会对现有房价形成立竿见影的影响,但却会对买房人心理产生潜移默化的触动作用。“‘面粉便宜了,面包难涨价’将是买房人的一个直接感受,地块的底价成交会影响到购房者的未来房价预期。虽然影响未来房价的因素很多,地价便宜并不代表着未来房价就低,但买房人往往心里会默默算一笔帐,并由此来衡量当下是否值得入手。”

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  大幅下跌

  专家还指出,随着高价地带来高价盘的心理预期被打破,部分区域一二手房倒置的现状也有望得到缓解。

  记者发现,地价下滑明显的区域并不只有西善桥。今年6月,中粮地产拍得的江浦G21地块,楼面地价为17922元/,不仅未达到最高限价,与区域内此前拍出的23235元/高价相比也下降了5000元/。同期,城南软件谷G27地块的楼面价比起区域内的高价地块,地价下降了近万元。根据365淘房数据显示,2018年上半年,南京成功出让地块有62幅,其中仅有1幅地块达到最高限价。

  本周三,8月首场土拍开槌,此次共推出6幅地块,涉及住宅用地3幅。最终,几幅宅地均成功出让,且土地溢价率有所下降。其中,位置较优西善桥G30地块经过两轮竞拍被招商以11.4亿元拿下,楼面地价14171元/,相较去年绿城在该区域内内拿下的G100地块,楼面价下降了7000元/;与今年5月成交的西善桥G18地块17919元/的楼面价相比,也下降了3000元/。

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  地价下调为市场以及买房人带来正面影响的同时,也令曾经拿下高价地的房企再次面临困局。

  产品“减配”隐患大

  房企难应对,

  南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远分析,南京地价下跌主要有两大因素,一方面,在房地产市场涨势较猛的阶段,开发商手上的资金比较充裕,拿地的频次也比较高。现如今,在去杠杆的大环境下,再加上上市量减少,回款变得困难,大多数开发商的资金链都很紧张,面对土拍只会更加谨慎;另一方面,几轮土拍推出的地块,素质也不一样,比如西善桥绿城地块,规划建造容积率1.2的低密度产品,地价自然会高一些。

  记者发现,为了能够让产品正常上市,同时又获取一定的利润,房企们可谓绞尽脑汁,近来市场上也出现了一些精装改毛坯、精装“减配”的案例。为此,张波特别提醒道:“不排除在当前的市场环境下,部分房企会在产品‘减配’、降低质量上做文章,但长远来看,此举并不利于企业品牌建设,同时还可能存在较大隐患,比如面临业主维权等事件,房企需要警惕。”

  “房价的波动主要是由市场供需关系决定的。房价不会突然改变,类似河西这样供小于求的区域,在限价的加持下,区域一二手房价格倒挂的现象还会存在。但是,地价的不断下调,间接影响到购房者对现在新房价格的判断,买房人中普遍存在的‘地价房价永远涨’惯性的心态也在调整,因此之前市场过热的状态、价格倒挂的状态都将一定的改变。”孟祥远说。

  据安居客房产研究院调研的数据来看,2018年上半年购房者信心指数在2月份处于高位而后下降,5月指数回升,6月再次出现明显下行。今年楼市依然处于紧缩的调控政策下,再加上土地市场的楼面价回落,购房者对于楼市发展保持谨慎态度。

  “高价地块的上市,确实是一个比较大的难题。可以说,拿地房企的境遇是前有前敌,后有追兵。”孟祥远接受记者采访时说,“拿地时预期的新房价格实现不了,如果拖延不出售,后面又会有低价格的地块上市,整个市场形成挤压。这也佐证了,拿地是一个有风险的行为。”

  南京多个板块地价

  张波也表示,不同实力背景的房企对地块的变现要求、融资时间、成本预期存巨大差异,因此对于高价地的处理方式也不尽相同,对于资金压力巨大且资金周转要求高的房企而言,在“遏制房价上涨”的调控大背景下,“断腕求生”亦属正常,在开盘时价格接近甚至低于盈利底线都是必走之路。

  价格倒挂将缓解

  由于楼市调控政策的不断持续,今年1—7月各线城市的土地市场都出现了流标的情况,即使已成交的地块中,低溢价率也成为常态。近期,南京多幅宅地出让,均以底价成交,对比同区域内此前拍出的高价地,价格下降了千元不等。由此,土地市场回归冷静的趋势明显,对于买房人的心理预期也产生了较大的影响。在地价不断下降的情势下,手握高价地且项目亟待上市的房企,会如何应对这种变化?由此引发的话题受到了业内外的关注。

 
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